1. 하자보수계약서의 개요

1) 하자보수의 정의
하자보수란 건설업체(시공사)가 시공한 공사에서 건축 도중 발생한 하자(정상적인 상태를 충족하지 못하는 흠이나 결함) 혹은 준공을 한 후, 발생하는 건축물의 하자나 결함이 있을 경우, 이에 대한 책임을 지고 이를 수정하는 행위를 말한다.

건설업체에서 신축한 건물이나 건축물 등에서 어떠한 결함이 발견되면, 일반적으로 시공업체는 건축물의 하자에 대한 배상을 책임져야 하며, 하자 발생 시, 범위에 따라 계약 내용의 변경이나 손해배상 청구 등 다양한 책임의 의무가 발생 할 수 있고, 하자보수를 진행할 경우, 시공사에서 직접 보수를 해주거나 전문 보수업체에 의뢰하여 하자보수를 진행할 수 있다.

2) 하자보수계약서의 특징
하자보수계약서는 공사업체(시공사)가 증축한 건물(건축물)에서 하자 등이 발생한 경우, 품질보증상의 규정에 의거하여, 인도자가 하자에 대한 보증의 책임을 부담하며, 공사업체는 고객이 하자로 인한 수리, 교환 등의 요청이 있을 경우, 신속히 하자 부분을 처리한다는 내용으로 구성하여 체결한다.

하자보수계약서는 일반 계약서와 같이 법적으로 규정된 일정한 양식이 정해져 있지는 않으며, 구술에 의하여 약정되기도 한다. 하지만 서면으로 남기지 않고 구술에 의해 맺어진 하자보수 계약은 나중에 분쟁이 생기면 책임의 문제가 발생할 수 있다. 따라서 하자보수 계약은 계약서를 작성하여 문서로 보관하는 것이 타당하다.

하자보수 계약 중, 공동주택의 경우, 하자보수의 범위나 공사별 하자 담보책임 등을 주택법령에 자세히 정해놓았으며, 하자가 발생한 경우 사업주체로부터 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 일반적으로 하자보수 계약서는 계약목적, 보증품목, 하자보증, 손해배상, 유효기간 및 해지, 분쟁해결 등의 항목으로 구성되며, 서면으로 보관한다.

3) 하자보수보증금
건설사업자는 완성된 건축물의 하자가 있을 경우 이를 보수해줄 의무가 있다. 따라서 하자보수 의무의 담보를 위해 특정한 금액의 보증금을 담보하는데 이를 ‘하자보수보증금’이라고 한다. 공사에 따라 10년 이내의 범위 내에서 보증을 해야 하며, 공사승인을 받기 위해 사업주체는 지정된 은행에 대한주택보증회사에서 발행하는 보증서, 현금, 금융기관의 지급보증서 등을 사용검사권자 명의로 예치하고, 사용검사 신청 시 해당 예치증서를 사용검사권자에게 제출한다.


2. 하자보수 관련 문서

다양한 하자보수에 대한 관련 양식이 있으나, 대표적인 문서로 하자보수각서, 하자보수 신청서, 하자보수 계획서, 하자보수 확인서 등이 있다.

1) 하자보수 각서
공사 도중 혹은 공사가 완료된 후, 하자가 생겼을 경우 보수를 책임질 것을 약속하는 문서. 공사나 건축물의 인도가 끝난 후, 하자가 발생한 건물에 일정기간 동안 보수를 책임지겠다고 약속하는 내용의 각서를 말한다. 하자보수 각서는 일반적으로 보증기간을 정해놓고 해당 보증기간 내에 하자가 발생할 경우, 책임지고 보수해 준다.

2) 하자보수 신청서
건축물에 하자가 발생하였을 경우, 하자의 보수를 위해 신청하는 문서. 하자보수의 책임에 대한 합의한 내용에 근거하여, 시공업체에 하자보수를 요청하는 문서를 말한다. 하자보수 신청서에는 건축 및 설비, 전기 등의 분야에 대한 하자내용을 상세하고 구체적으로 요약하여 기재해야 한다.

3) 하자보수 계획서
하자가 발생한 건물에 대한 보수 계획을 명시한 문서. 일반적으로 공사업체가 건설한 건축물이나 건물 등에 하자가 발생했을 경우, 이에 대한 보수 계획을 내용으로 명시한 문서이다. 하자보수 계획서는 공사 도중 혹은 공사를 마친 후, 발생하는 하자에 대해서 시공업체가 보수의 계획을 효율적으로 세우도록 하는 것을 목적으로 한다.

4) 하자보수 확인서
공사업체가 하자가 발생한 건물 등에 대한 보수를 완료하고 하자보수의 완료를 확인하는 문서. 어떠한 하자가 발생하였을 때, 하자에 대한 보수를 시행하여 완료한 후, 그 사실을 명시한 문서를 말한다. 하자보수 확인서는 하자보수의 시행 내용을 정확히 기재하고 책임자의 성명과 날인을 기입하도록 해야 한다.


3. 하자보수계약서의 기본구성

하자보수계약서는 기본항목, 일반항목, 기타항목 등의 구성으로 이루어져 있다.

1) 기본항목
용어의 정리, 계약당사자, 계약목적, 계약기간, 계약일자, 계약의 해석, 계약 갱신, 계약의 수정 및 변경사항, 당사자의 기명날인, 계약의 해지

2) 일반항목
보수품목, 보수범위, 하자보수책임, 손해배상, 유효기간, 보수비용, 하자보수 이행보증금, 품질보증, 면책, 책임부담, 보수업무, 정기점검, 무상부품, 성실관리

3) 기타항목
기타사항, 분쟁해결, 관할 법원지정, 특약사항


4. 하자보수계약서의 내용

1) 계약서 기재사항
하자보수계약서를 작성할 때에는 보수품목 및 명칭, 보수비용, 보수업무, 보증기간, 품질보증, 해당사항, 책임부담, 정기점검 등에 관한 항목 등 중요하고 핵심적인 부분에 누락이 없도록 계약서를 작성해야 한다.

2) 계약목적 및 기간의 특정
하자보수계약서를 작성할 때에는 공사업체(시공업체)와 주문자인 양당사자를 특정하여 ‘갑’과 ‘을’로 구분하여 기재하고, 이하 부르는 호칭을 약어로 표시한다는 내용을 서술한다.

하자보수계약서 작성 시, 우선적으로 계약의 목적과 보수품목을 정확히 특정하여 확인한 후, 계약서를 기재해야 하고, 계약에 따른 하자보수 기간을 언제까지 할 것인가를 협의하여 약정하고 그 내용을 기재하며, 하자기간은 하자의 보수범위에 따라 기간을 달리 정할 수 있다.

3) 하자보수의 대상특정
하자보수의 대상이 되는 목적물을 분명히 특정하고, 하자 보수에 따르는 관련 내용을 특정하여 빠짐없이 기재한 후, 하자보수에 따른 비용과 책임범위에 대해 양당사자가 협의 약정하여 그 내용을 명확하게 특정하여 기재한다.

4) 하자에 대한 손해배상
건설업체(시공사)가 시공한 건축물이 하자가 생길 경우, 건축물의 공사를 의뢰한 의뢰인에게 큰 손해가 발생할 수 있다. 특히, 판매업종의 건축물에 하자가 발생할 경우, 제품 판매업무나 이미지에 큰 타격을 입을 수 있다. 이러한 경우, 의뢰인은 건축을 시공한 상대방에게 손해에 대한 구상권을 청구 할 수 있다. ‘갑’의 귀책사유로 인하여 ‘을’이 피해를 입은 경우, 이에 대한 모든 책임에 대해 ‘갑’이 배상책임을 진다.

5) 하자보수 수행방법
하자보수를 시행할 때에는 계약서에 명시된 사항과 하자보수 계약을 체결하는 과정에서 당사자들이 제시한 제반기술과 보수방법, 관리지침, 기타요구사항 등에 따라 본건 용역을 수행해야 한다.

6) 보수금액 및 지불조건
건축물의 하자나 불량으로 인하여 보수를 진행할 경우, 일반적으로 하자 보증금에 비용으로 하자를 처리한다. 다만, 계약서에 명시된 무상으로 처리되는 대상 이외에 특정한 사항에 의해 보수를 진행해야 하는 경우, 양 당사자의 협의 하에 보수 금액을 지불할 수 있다.

7) 특약사항
계약 당사자는 계약서를 작성함에 당사자의 의사에 의하여 특약사항으로 중요한 사항 등을 약정할 수 있고 이는 당사자의 의사에 의하여 일반 계약 내용에 우선 적용될 수 있다. 따라서 특약 사항을 정하여 기록할 때에는 여러 가지 면을 상고하여 협의하여 정함이 타당하다.


4. 하자보수계약서의 작성요령

1) 계약일자
계약서의 작성일자를 기재하는 것으로 일반적인 경우 계약서의 작성일자가 계약효력의 발생일이 되는 경우가 많으므로 정확한 날을 기입하도록 한다. 종종 미리 계약서를 작성하여 두었다가 계약당일에 해당일자를 기입하는 것을 누락하는 경우가 있는데 주의하도록 한다.

2) 계약 당사자의 표시
통상 계약서의 맨 끝에는 당사자의 성명과 주소 등을 기재하고 각자 날인한다. 당사자의 표시는 권한이 있는 양 당사자가 계약서를 작성하고 서명하였다는 것을 증명하는 것이다. 당사자의 표시는 개인인 경우 그 성명과 주소를, 회사일 경우 본점소재지와 회사명, 대표자명 등을 기재하며 주소는 주민등록증, 사업자등록증 등 확인된 증명서에 의한 주소를 기재하고 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기하는 것이 좋다.

그리고 계약서의 서명날인은 반드시 본인이 해야 하며 대리인이 계약할 경우에는 대리권을 확인(본인의 위임장과 인감증명서 등)해야 한다. 다만 서명과 날인은 이를 함께 갖추어 두는 것이 가장 바람직하지만 반드시 같이 있어야만 하는 것은 아니므로 거래의 실정에 따라서는 양자 중 하나만을 갖추어 두어도 무방하다. 한편, 필요한 경우 개인의 주민등록번호, 법인의 사업자등록번호를 넣을 수 있으며, 당사자의 표시란에 당사자의 연락처를 병기해 두면 향후 계약관련 업무진행상의 편의를 도모할 수 있다.


5. 하자보수계약서 작성 시 유의사항

1) 계약의 준비
하자보수 계약을 체결하려는 경우에는 보수품목과 보증범위, 유효기간, 보수비용 등에 관한 사항과 계약 불이행 등에 따른 손해배상에 관한 문제를 비롯하여 중요하고 핵심적인 부분을 협의 약정한 내용대로 일목요연하게 정리하여 누락이 없도록 계약서를 작성해야 한다.

2) 계약의 목적과 기간
하자보수 계약을 체결하려는 목적을 특정하여 기재하고, 특히 하자보수의 범위와 보수기간을 언제까지 할 것인가에 대해 협의한 후, 그 기간을 명확하게 기재해야 한다. 특히, 하자가 발생할 경우 구매자(판매업자)가 금전적 피해를 볼 수 있으므로 이 부분은 양 당사자의 협의를 거쳐 반드시 결정해야 한다.

3) 당사자의 신용도 확인
하자보수 계약을 체결하기 전, 상대방의 신용상태를 사전에 충분히 확인해야 한다. 특히 공사업체가 건축물의 불량상태를 확인하고도 하자보수를 지연시키거나, 금전적 어려움을 이유로 하자 보수를 시행하지 않거나, 제대로 진행을 하지 않는 경우가 발생할 수 있으므로 사전에 반드시 이러한 부분을 협의한 후, 계약을 체결해야 한다.

4) 책임관계 규정
하자보수 계약을 체결할 때에는 양당사자의 책임관계를 명확히 기재해야 한다. 특히 계약서에 그에 대한 책임 관계를 분명히 정해 놓음으로 써, 계약의 형태에 따라 책임소재를 명확히 할 수 있으며, 분쟁을 예방할 수 있다.

5) 계약의 해지
하자보수 계약을 체결한 후, 특별한 사유의 발생으로 인하여 하자 보수를 진행하기 어렵거나 완료할 수 없는 경우가 생기면, 양 당사자는 서로 협의를 통해 계약을 해지할 수 있다. 계약의 해지로 인하여, 일방의 피해가 발생할 경우, 그에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.

6) 계약서의 확인 검토
계약서 작성 시 반드시 확인할 사항은 계약 당사자가 그 계약에 따른 실권리자인가를 확인하고 인장을 확인하는 등의 절차를 소홀히 해서는 아니 되며, 마지막으로 계약서의 내용을 확인하고 서명날인하고 계약서가 여러 장일 경우는 각장에 순번을 메기고 각장 사이를 날인한 후 각 1통씩 보관할 수 있도록 한다.